Рынок недвижимости и ипотека в Германии

Мировой экономический кризис внёс серьезные изменения в сфере инвестиций в зарубежную недвижимость. Рынок недвижимого имущества популярных ранее Испании или Греции оказался в стагнации, вызывая сомнения в доходности уже сделанных вложений. Данный опыт заставляет нас обратить внимание на страны с более устойчивой экономической и финансовой системой, ярким представителем которых является "локомотив" Евросоюза - Германия.

На сегодняшний день в Германии созданы благоприятные условия для покупки дома или квартиры при достаточно низких ипотечных ставках (3 - 5 % годовых). Кроме того, немецкие банки выдают ипотечные кредиты иностранцам на тех же условиях, что и своим гражданам. Единственное отличие в кредитовании между резидентами и нерезидентами страны заключается в том, что банки могут потребовать более высокий авансовый платеж из-за отсутствия кредитной истории в Германии. Цены на недвижимость также остаются стабильными, хотя наблюдается небольшой рост в некоторых городах, например, таких, как Мюнхен.  Существенным плюсом является и тот факт, что стоимость жилья в Германии не так высока, как, например, в Англии, где аналогичная квартира будет стоить в два раза дороже.

Следует учитывать, что покупка недвижимости в Германии - это долгосрочное вложение, поскольку спекуляции со сделками купли-продажи не приносят значительной прибыли. Доход инвестора складывается посредством сдачи недвижимости в аренду, которая полностью покрывает ипотечный платёж, оставляя собственника в прибыли. Рынок аренды в Германии широко развит, что связано в первую очередь с тем, что процент немцев, владеющих собственным домом, на удивление, ниже других европейских стран (около 42% - самый низкий во всем Европейском Союзе).

Также стоит отметить и то, что приобретение немецкой недвижимости может принести дополнительные преимущества - право на оформление шенгенской визы сроком от 1 до 5 лет с последующим получением вида на жительство.

Стоимость недвижимости

Возьмем в качестве примера типичный немецкий дом на одну семью среднего размера (около 125 квадратных метров жилой площади вместе с гаражом). Подобная недвижимость в бывшей Западной Германии стоит около €255000. Но в зависимости от региона цены значительно варьируются. Такой же дом на севере страны стоит всего около €185000, на западе €235000, а на юге €310000. В городах с населением более 500000 жителей стоимость составляет примерно €300000.

Одним из крупнейших городов Германии с самой дешевой недвижимостью является Бремен, где покупка дома обойдется всего лишь в €185000. В противовес ему стоит баварская столица Мюнхен, в которой та же недвижимость может стоить до €635000. Для сравнения, цена за квадратный метр частной собственности составляет €975 в Бремене, тогда как в Мюнхене - €2050.

Поиск недвижимости

Как и в каждой стране в Германии существуют свои обычаи поиска жилья и совершения сделки купли-продажи. Потенциальный покупатель должен тщательно исследовать недвижимость при покупке, что в первую очередь связано с возможными дальнейшими затратами на ее ремонт и благоустройство. Многие дешевые предложения могут в итоге оказаться убыточными, поскольку инвестиции в реконструкцию обходятся не дешево. Необходимо основательно изучить документы на объект с рассмотрением как выполненных в предыдущие годы работ, так и планируемых в ближайшее время. Хочется отметить, что затраты на ремонт крыши, фасада, близлежащих дорог и прочего в Германии должны осуществляться за счет собственника.

При просмотре объявлений стоит обратить внимание на некоторые моменты. Например, «Grosszügige Räume» в переводе «большая комната» на самом деле означает дороговизну отопления данного дома. Под фразой «Für Schnellentschlossene» (для быстрого принятия решений) подразумевается, что дом находится на рынке в течение длительного периода времени и, возможно, является невыгодным предложением.

В большинстве случаев недвижимость продается через посредников, стоимость услуг которых не регулируется законодательно, а достигается путем переговоров и обычно составляет 3 - 7 %. В некоторых случаях покупатель платит комиссию в полном объеме; в некоторых она делится между покупателем и продавцом; но есть и договоренности, при которых агенты получают комиссию исключительно от продавца.

Риэлтор имеет право выставить счет только тогда, когда он организовал взаимодействие между обеими сторонами сделки, предоставил покупателю полный адрес и имя продавца и договорился о цене продажи недвижимости в Германии. Целесообразно требовать копию договора между продавцом и агентством недвижимости для удостоверения, что все услуги были выполнены в полном объеме, так как покупатель обычно видит агента один или два раза. Купить недвижимость в Милане.

В ситуации, когда покупатель получает предложение от одного агента, в то время как ему уже был показан тот же дом, но только другим посредником, необходимо немедленно сообщить об этом. В противном случае он может оплатить двойную комиссию.

Если Вы нашли удовлетворяющую вашим условиям недвижимость, для подсчета итоговой цены покупки Вам нужно к стоимости прибавить дополнительные расходы, которые могут достигать до 10%, такие как налог на передачу права собственности, услуги нотариуса, административные расходы, услуги переводчика.

Налог на передачу права собственности составляет 3,5% и оплачивается покупателем. Чем больше цена покупки, тем больше будет налог, что соблазняет покупателя идти на сделку с продавцом, в рамках которой в договоре купли-продажи будет указана заниженная стоимость недвижимости. Подобная практика является достаточно рискованной, поскольку карается законом и влечет за собой штрафные санкции.

Следующей статьей расходов является услуги нотариуса. В отличие от российской практики в немецкой все подобные сделки регистрируются исключительно нотариально; ни продавец, ни покупатель не имеют права оформить сделку самостоятельно. Это связано в первую очередь с предоставлением гарантий со стороны нотариуса, что сделка будет осуществлена в соответствии с законом. Стоимость данных услуг варьируется от 1,5% до 2% и включает подготовку договора купли-продажи, его подписание и внесение изменений в поземельную книгу.

Обязанность и ответственность нотариуса

Нотариус по закону обязан действовать в качестве беспристрастного посредника между покупателем и продавцом. Он проверяет земельный кадастр на наличие каких-либо ограничений сделки, чтобы убедиться, что имущество может быть продано. В контракте излагаются обязательства каждой из сторон и меры, которые должны быть приняты в случае их неисполнения. Очень важно предварительное изучение договора до его подписания и при необходимости изменение некоторых пунктов. После его подписания нотариус регистрирует переход права собственности с муниципальными властями и вносит собственность в поземельную книгу.

Во время церемонии подписания нотариус зачитывает договор вслух и удостоверяется, что обе стороны в полном объеме поняли его содержание. Покупатель может задать вопросы и прервать процесс, если пункты контракта не вполне понятны. Поскольку чтение происходит только на немецком языке, покупатель имеет право на услуги профессионального переводчика, которые стоят дополнительных денег (от 1000 до 1500 евро).

В большинстве случаев покупателями и продавцами являются не один человек, а пара или даже группа людей. Тогда все лица, участвующие в сделке, должны присутствовать на церемонии подписания.

Договор

Среди наиболее важных моментов, которые должны быть прописаны в договоре, являются следующие:

  • ФИО и адреса сторон, детали собственности должны быть указаны верно. Это очень важно, так как ошибки могут привести к недействительности сделки.
  • Согласованная цена покупки и условия оплаты.
  • Положения, в которых прописываются карательные меры при неисполнении пунктов договора.

Стороны вправе выбрать условия оплаты. Так как в большинстве случаев покупатель берет недвижимость в ипотеку, продавец должен согласиться внести предварительные примечания в поземельную книгу, которые защищают покупателя от других неожиданных сделок со стороны продавца, таких как попытки продать собственность кому-то еще по более выгодной цене.

Земельный кадастр находится в здании суда и является основным документом регистрации недвижимости со всей необходимой информацией на ее право собственности. Фактическое изменение права собственности происходит только тогда, когда в земельном кадастре делается соответствующая запись; полностью оплачиваются предыдущие ипотечные кредиты, использованные продавцом; и когда налоговая инспекция подтверждает, что продавец не имеет никаких задолженностей по налогам на недвижимость.

Достаточно часто стоимость покупки сначала перечисляется на счет нотариуса (Notaranderkonto), а потом переводится на счет продавца, когда регистрация в земельном кадастре полностью завершена. Копию последней записи в земельном кадастре можно запросить в районном суде. Подобного рода заявления могут сделать только лица, имеющие на это права, такие как владелец или нотариус.

В кадастре также излагаются права третьих лиц, например, арендаторов, которые не могут запретить продажу имущества, но новый владелец обязан перенять на себя договорные обязательства предыдущего собственника. Следовательно, новый хозяин квартиры или дома не имеет права выселить арендатора до истечения срока аренды.